Zutrittsrecht des Vermieters in Zeiten der COVID-19-Pandemie Ergänzender Beitrag

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Das Zutrittsrecht des Vermieters ist auf bestimmte Anlässe beschränkt. Selbst die Lockerungen der Corona-Maßnahmen ändert hieran nichts.
In der Regel ist eine Instandhaltung, Instandsetzung, zukünftige Modernisierungen, beabsichtigte Veräußerung oder die Neuvermietung der Grund für den Zutritt.

Der Mieter ist grundsätzlich gesetzlich zur Duldung von erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet (§ 555a BGB). Diese Duldung wird erweitert auf Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie zuvor ordnungsgemäß angekündigt wurden (§§ 555c, 555d BGB).
Stehen an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen an, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Hier sind nicht nur Belange in der Person des Vermieters oder des Mieters zu berücksichtigen, sondern auch der Klimaschutz kann als Argument im Rahmen der Interessenabwägung herangezogen werden. Im Rahmen der Interessenabwägung ist darüber hinaus zu beachten, dass der Aufschub umfassender und langfristig geplanter und finanzierter Maßnahmen für den Vermieter durchaus zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen kann (BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, IMRRS 2015, 072). Es ist also nicht per se von einem Überwiegen der Mieterinteressen auszugehen.

Unaufschiebbar notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, deren Unterlassung zu erheblichen weiteren baulichen Schäden am Mietobjekt führen würde, sind ebenfalls bei Ergreifen von zumutbaren Schutzmaßnahmen vom Mieter- unabhängig von COVID-19- zu dulden.

Bei der Neuvermietung bzw. Veräußerung dürfte eine Interessenabwägung zugunsten der Mieter ausfallen. Regelmäßig besichtigen für den Mieter völlig unbekannte Personen das Mietobjekt, sodass die Gefahr einer Infektion hier überhaupt nicht abschätzbar ist.

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Autofahrer: Neuer Bußgeldkatalog ab heute in Kraft Fahrverbot droht bereits bei geringeren Geschwindigkeitsüberschreitungen

Seit heute gelten für Verkehrsteilnehmer höhere Bußgelder und frühere Fahrverbote. Insbesondere bei Geschwindigkeitsverstößen wird ein Fahrverbot bereits ab einer Überschreitung von 21 km/h (innerorts) verhängt.

Überschreitung Geldstrafe/Punkte (innerorts) Geldstrafe/Punkte (außerorts) Fahrverbot innerorts Fahrverbot außerorts
bis 10 km/h 30 € 20 € – –
11-15 km/h 50 € 40 € – –
16-20 km/h 70 € 60 € – –
21-25 km/h 80 €/1 Punkt 70 €/1 Punkt 1 Monat –
26-30 km/h 100 €/1 Punkt 80 €/1 Punkt 1 Monat 1 Monat
31-40 km/h 160 €/2 Punkte 120 €/1 Punkt 1 Monat 1 Monat
41-50 km/h 200 €/2 Punkte 160 €/2 Punkte 1 Monat 1 Monat
51-60 km/h 280 €/2 Punkte 240 €/2 Punkte 2 Monate 1 Monat

 

Informationen über weitere Änderungen erfolgen an dieser Stelle in den nächsten Tagen.

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Rechtsfachwirtin Anika Colic Verstärkung für das Advo-Team

Die gepr. Rechtsfachwirtin Anika Colic verstärkt seit dem 1. Juni 2019 das Advo-Team von Scholz | Lühring & Partner.

Wir sind stolz, dass es uns gelungen ist, mit Anika Colic eine weitere kompetente und motivierte Fachwirtin in unser Team zu holen.

Anika Colic hat nach ihrer Ausbildung zur ReNo-Fachangestellten ein zweijähriges Weiterbildungsstudium zur „Geprüften Rechtsfachwirtin“ an der Beuth-Hochschule in Berlin absolviert und war seitdem in einer großen Bremer Anwalts- und Notariatskanzlei in ungekündigter Stellung tätig.

Wir freuen uns, mit dieser Verstärkung für unsere Anwälte ab sofort noch flexibler und schneller auf die Wünsche und Bedürfnisse unserer Mandanten eingehen zu können.

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Wirksame Patientenverfügung BGH konkretisiert Anforderungen

Der Bundesgerichtshof hat sich erneut mit der Frage der Wirksamkeit von Patientenverfügungen befasst (Beschluss vom 14. November 2018 – XII ZB 107/18).

Danach ist der Abbruch einer lebenserhaltenden Maßnahme dann ohne richterliche Genehmigung durchzuführen, wenn der Betroffene einen entsprechenden eigenen Willen in einer wirksamen Patientenverfügung niedergelegt hat und diese auf die konkret eingetretene Lebens- und Behandlungssituation zutrifft.

Nach der Rechtsprechung des BGH entfaltet eine Patientenverfügung allerdings nur dann unmittelbare Bindungswirkung, wenn sich feststellen lässt, in welcher Behandlungssituation welche ärztlichen Maßnahmen durchgeführt werden bzw. unterbleiben sollen.

Die Anforderungen an die Bestimmtheit dürfen dabei jedoch nicht überspannt werden. Vorausgesetzt werden kann nur, dass der Betroffene umschreibend festlegt, was er in einer bestimmten Lebens- und Behandlungssituation will und was nicht. Maßgeblich ist nicht, dass der Betroffene seine eigene Biografie als Patient vorausahnt und die zukünftigen Fortschritte in der Medizin vorwegnehmend berücksichtigt.

Nicht ausreichend sind jedoch allgemeine Anweisungen, wie die Aufforderung, ein würdevolles Sterben zu ermöglichen oder zuzulassen, wenn ein Therapieerfolg nicht mehr zu erwarten ist. Auch die Äußerung, „keine lebenserhaltenden Maßnahmen“ zu wünschen, enthält jedenfalls für sich genommen keine hinreichend konkrete Behandlungsentscheidung.

Ob in solchen Fällen eine hinreichend konkrete Patientenverfügung vorliegt, ist dann durch Auslegung der in der Patientenverfügung enthaltenen Erklärungen zu ermitteln.

Die Errichtung einer wirksamen Patientenverfügung sollte sorgfältig und mit Bedacht erfolgen.

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Reiserecht aktuell: Haftung eines Reiseportals für falsche Angaben

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Ein Reisevermittler kann die Haftung für falsche oder irreführende Beschreibung der Reiseleistungen auf der eigenen Internetplattform im Allgemeinen nicht ausschließen. Das Oberlandesgericht München hatte in einer aktuellen Entscheidungen ( Urt. v. 15.03.2018- 29 U 2137/17) darüber zu befinden, ob ein solcher Haftungsauschluss in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig ist.

Geklagt hatte der Bundesverband der Verbraucherzentralen gegen den Betreiber des Reiseportals weg.de. In den dortigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen war zu lesen, dass die inhaltlichen Angaben keine eigene Zusicherungen der Betreiberin gegenüber der Reiseteilnehmer darstellen.

Die Richter sahen dies anders und begründeten ihre Entscheidung damit, die Vermittlung von Reisen stelle eine sog. Geschäftsbesorgung dar. Der Vermittler muss die Einhaltung von Sorgfaltspflichten gewährleisten. Ein entsprechender Ausschluss in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unzulässig. Danach muss dem Kunden der entstandene Schaden dann ersetzt werden, wenn der Vermittler Angaben des Reiseveranstalters falsch darstellt oder Informationen wiedergibt, die -in Kenntnis- nachweislich falsch sind.

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Aktuelles aus dem Mietrecht Eigenmächtige Inbesitznahme und Ausräumung von Mieträumen

Jede eigenmächtige Inbesitznahme von Mieträumen und deren Ausräumen durch den Vermieter ist -solange der Mieter seinen Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat- eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Vermieter haftet für deren Folgen. Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden (Urteil vom 14.06.2017 – 5 U 1426/16) folgt der gängigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ( BGH, Urteil vom 06.07.1977 – VIII ZR 277/75).

Praxistip für Vermieter:

Will der Vermieter also vermeiden, dass er für Folgen einer eigenmächtigen Inbesitznahme und dem Ausräumen haftbar gemacht wird, muss er einen Räumungstitel erwirken. Ist der Mieter jedoch nicht mehr auffindbar und hat auch keine neue Adresse hinterlassen, muss der Räumungstitel im Wege der öffentlichen Zustellung erwirkt werden. Dies kann im Zweifel einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen, erspart im Nachhinein aber eine Auseinandersetzung mit Schadensersatzforderungen des Mieters.

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Neue Regeln zur Baubeschreibung bei Bauträgerverträgen

Ab 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Die Baubeschreibung, die die wesentlichen Eigenschaften der neu zu errichtenden Immobilie enthält, hat nun einen gesetzlich festgelegten Mindestumfang. Ist die Baubeschreibung unvollständig oder nicht transparent, sind die inhaltlichen Lücken durch Werbeaussagen, Verkaufsprospekte oder die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände auszufüllen, und zwar zu Lasten des Bauträgers.

Das können z. B. Werbefilme, Modelle oder Vergleichsobjekte des Bauträgers oder Aussagen von Vermittlern etwa zur Lage oder zur Wohnungsgröße sein. Bauträgern ist daher sehr zu empfehlen, in der Baubeschreibung auf eine exakte und korrekte Darstellung der zu erbringenden Bauleistung zu achten. Verbraucher sollten bei Unklarheiten künftig genau nachfragen. Klare Regelungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sind für beide Seiten besser als spätere Streitigkeiten vor Gericht.

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Hauskauf: Gewährleistungsausschluss vs Arglistiges Verschweigen Wann macht sich der Verkäufer eines Hauses schadensersatzpflichtig?

Regelmäßig wird in notariellen Kaufverträgen die Gewährleistung für die zu veräußernde Immobilie ausgeschlossen. Danach ist es für Käufer schwerlich möglich, Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer durchzusetzen. Regelmäßig berufen sich die Käufer sodann auf das sogenannte Arglistige Verschweigen. In einer jüngeren Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz (Az. 13.09.2017 – 5 U 363/17) wurde schulmäßig ausgeführt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit ein arglistiges Verschweigen anzunehmen ist. Danach ist ein arglistiges Verschweigen nur dann gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Es wurde für nicht ausreichend erachtet, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Die Kenntnis des Verkäufers von den Mängeln muss durch den jeweiligen Richter festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Die Beweisführung in einem Prozess, der Verkäufer kannte die Mängel, stellt regelmäßig eine hohe Hürde dar, die es zu überwinden gilt.

 

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Kurzmitteilung: Nachweis für Lärmbelästigung Detailliertes Lärmprotokoll nicht länger erforderlich

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Wiederholte Lärmbeeinträchtigungen bedürfen nicht länger der Vorlage eines detaillierten Protokolls.  Eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, ist ausreichend.

(BGH, Urteil vom 22.08.2017 -VIII ZR 226/16)

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Tod eines Mieters und keine Erben in Sicht Wie kann gekündigt und geräumt werden?

Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses verstirbt und es keine Erben gibt. Der Vemieter hat keinen Erklärungsempfänger, gegenüber dem die Kündigung des Mietverhältnisses (Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB) ausgesprochen werden kann. Der Vermieter sollte beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Dabei ist zu beachten, dass diese Anordnung der Nachlasspflegschaft nicht nur den „Wirkungskreis Kündigung“ umfasst, sondern auch dessen Abwicklung, insbesondere die Räumung der Wohnung. Andernsfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber dem eingesetzen Nachlasspfleger zwar kündigen, aber die sich anschließende Räumung (Anspruch auf Rückgabe der Mietsache) nicht durchsetzen. Die eigenmächtig durchgeführte Räumung der Wohnung ist grundsätzlich nicht zu empfehlen. Dies könnte gegebenenfalls strafrechtliche Konsequenzen und in jedem Fall das Risiko von Schadensersatzansprüchen später bekannt werdender Erben beinhalten.

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