Wiederkehrende Probleme: Darlegungslast im Mietrecht Mangelhafte Mietsache: Darlegungslast des Mieters?

Ist eine Wohnung mangelhaft und der Mieter möchte seine Rechte geltend machen, genügt er seiner Darlegungslast hinsichtlich des Mangels dann, wenn er eine genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen vornimmt( sog. Mangelsymptome). Er muss die Ursachen für die Mangelsymptome nicht darlegen.

 

Der BGH setzt auch hier seine Rechtsprechung weiter fort (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11, Rz. 16, IMRRS 2012, 2050). Danach genügt der Mieter bei Mängeln seiner Darlegungslast mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen.

BGH, Beschluss vom 18.12.2019 – XII ZR 67/19

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Jahrzehntelange Duldung durch den Nachbarn Trotzdem kein gewohnheitsrechtliches Wegerecht

Der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 155/18) hat entschieden, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts entstehen kann, und zwar auch dann nicht, wenn die Überwegung über mehrere Jahrzehnte durch ständige Übung gewährt worden ist.

Im konkreten Fall hatte eine Grundstückseigentümerin die „Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht“ erklärt und angekündigt, den Weg zu sperren und sodann mit dem Bau einer Toranlage begonnen; zu Recht, wie der BGH jetzt festgestellt hat. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrages oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen.

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Aus aktuellem Anlass: Gewerbemiete und COVID-19-Pandemie Minderung oder Anspruch auf Vertragsanpassung bei Gewerbemietverhältnissen

Große Unternehmen haben es angekündigt oder bereits damit begonnen. Sie stellen Mietzahlungen ein, mindern die Miete oder verlangen von den Vermietern eine Vertragsanpassung (§313 BGB).

1.

Zunächst gilt auch für Gewerbemieter -genau wie für private Mieter- die Ausnahme, dass ihnen nicht gekündigt werden kann, wenn Zahlungen im Zeitraum von April 2020 bis Juni 2020 nicht erfolgen und der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie glaubhaft gemacht wird. Die Mieten müssen selbstverständlich nachgezahlt werden.

Gewerbemieter tragen grundsätzlich das Verwendungsrisiko (BGH v. 21.09.2005-XII ZR 66/03; vom 16.02.2000- XII ZR 279/97; vom 19.047.2000 – XII ZR 176/98). Vertraglich kann in Ausnahmefällen das Risiko auf den Vermieter übertragen werden.

Urteile über die Risikoverteilung in Zusammenhang mit COVID-19 liegen aktuell noch nicht vor.

2.

Der Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313 BGB) setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert haben, welche die Geschäftsgrundlage bildeten und nicht in den Risikobereich einer Partei fallen. Das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Ein Anspruch auf Anpassung dürfte demnach nur in absoluten Ausnahmefällen bestehen.

 

Eine Minderung sollte daher nicht akzeptiert werden und ein Anspruch auf Vertragsanpassung abgelehnt werden.

 

Wir prüfen für Sie gerne Ihre Mietverträge.

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Besichtigung und Umzug in Zeiten der COVID-19-Pandemie Dürfen Mietinteressenten die Wohnung besichtigen? Darf ich umziehen?

In diesen Tagen erfolgen deutschlandweit wieder zig tausend Umzüge. Dabei sind selbstverständlich auch die erlassenen Hygiene- und Abstandsmaßnahmen zu beachten. Besondere Situationen ergeben sich nicht nur bei Umzügen, sondern auch bei Wohnungsbesichtigungen.

Darf ich die Mietwohnung mit einem Mietinteressenten besichtigen?

Ja, die die Wohnungsbesichtigungen sollten dabei auf ein Mindestmaß beschränkt werden. Ist eine Wohnungsbesichtigung trotzdem erforderlich, sollten sie nur mit einzelnen Interessenten durchgeführt werden. Insbesondere in Großstädten übliche Massenbesichtigungen sind verboten. Die Wohnung sollte auch in unbewohntem Zustand besichtigt werden. Eine Besichtigung in bewohnten Zustand dürfte von dem Mieter nur in Ausnahmefällen zu dulden sein. Es ist hier Aufgabe des Vermieters dafür zu sorgen, dass die Hygiene- und Abstandsvorschriften von den Interessenten eingehalten werden. Risikogruppen werden eine Besichtigung ablehnen dürfen.

 

Dürfen noch Umzüge durchgeführt werden?

Ein Ausübungsverbot für Umzugsunternehmen ist nicht bekannt. Diese dürfen somit noch Umzüge ausführen. Dabei sind auch wieder die geltenden Hygiene- und Abstandsmaßnahmen zwingend einzuhalten. Ein Umzug mit Freunden ist nicht mehr möglich. Private Kontakte mit mehr einer Person sind nicht erlaubt.

 

 

 

 

 

 

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Mietausfall: Nachweispflicht des Mieters Mieter sind verpflichtet, den Zahlungsausfall glaubhaft zu machen!

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits erläutert, dass dem Mieter bei Zahlungsausfall nicht gekündigt werden kann, wenn der Mietausfall auf Auswirkungen der Corona-Krise zurückzuführen ist. Es stellt sich die Frage, ob nun jeder Mieter die Mietzahlungen für die Monate April 2020 bis Juni 2020 einstellen darf. Dies muss eindeutig verneint werden.

Der Mieter muss Tatsachen darlegen, dass der Zahlungsausfall und die COVID-19-Pandemie in Zusammenhang stehen. Eine überwiegende Wahrscheinlichkeit reicht hierbei aus. Zur Glaubhaftmachung müssen dem Vermieter geeignete Nachweise vorgelegt werden (Arbeitgeberbescheinigungen, Bescheinigungen über die Gewährung von staatlichen Leistungen etc.).

Die pauschale Behauptung des Mieters, er zahle die Miete wegen der COVID-19-Pandemie nicht, ist nicht ausreichend.

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Kündigungsausschluss in Zeiten von Corona Keine Kündigung von Mietverträgen im Zeitraum vom 1. April bis zum 30 Juni 2020

Die Notfallgesetzgebung der Bundesregierung sieht ausdrücklich den Kündigungsausschluss des Vermieters wegen Mietrückständen vor. Hiervon betroffen sind Mieten im Zeitraum vom 1. April bis zum 30 Juni 2020. Weitere Voraussetzung ist, dass die ausbleibende Mietzahlung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Der Kündigungsausschluss gilt bis zum 30. Juni 2022. Der Mieter hat also zwei Jahre Zeit seine Mietrückstände auszugleichen. Anschließend lebt das Kündigungsrecht des Vermieters wieder auf.

Falsch ist die Behauptung, der Mieter müsse die Miete überhaupt nicht mehr zahlen. Leistet der Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig, so gerät er weiterhin in Verzug. Der Vermieter bleibt auch berechtigt, die Mietforderungen durchzusetzen. Der Mietvertrag kann selbstverständlich aus anderen Gründen als dem Mietrückstand gekündigt werden.

 

Gerne beraten wir Sie in diesem Zusammenhang!

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Kein gewohnheitsrechtliches Wegerecht Auch nicht nach jahrzehntelanger Duldung durch Nachbarn

Der BGH hat mit einem Grundsatzurteil vom  24. Januar 2020 – V ZR 155/18 – entschieden, dass ein Wegerecht im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen kann.

Ohne eine grundbuchliche Eintragung außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrund einer Vereinbarung oder als sog. Notwegerecht gem. § 917 BGB bestehen.

Ein Notwegerecht führt nur zu einer sehr eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit. Daher ist bei der Teilung von Grundstücken stets auf eine gesicherte grundbuchliche Zuwegung zu achten.

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Neue Düsseldorfer Tabelle Ab 1. Januar 2020 steigen die Unterhaltssätze

Ab dem 1. Januar 2020 gilt die neue Düsseldorfer Tabelle. Dann haben Trennungskinder in Deutschland Anspruch auf eine höhere Unterhaltszahlung.

Wie das Düsseldorfer Oberlandesgericht mitteilte, werden die Mindestbedarfsätze ab 1. Januar 2020 erhöht.

Ab dann steigt der niedrigste Satz für Kinder bis zum fünften Lebensjahr auf 369 Euro. Kinder zwischen 6 und 11 Jahren erhalten pro Monat 424 Euro. Kinder im Alter von 12 bis 17 Jahren erhalten 497 Euro pro Monat. Bei volljährigen Kindern erhöht sich der Mindestbedarf auf 530 Euro.

Die Tabelle zum download erhalten Sie –> hier

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Der Notar als Tatortreiniger! Vorlasten im Grundbuch

Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit.

Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks.

„Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran“, weiß Notar Michael Uerlings, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben.

Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars. (…)

Quelle: Rheinische Notarkammer

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Keine Bankgebühren bei Umfinanzierung BGH gegen Treuhandgebühren

Immobilien werden in der Regel über ein Bankdarlehen langfristig finanziert. Wer nach Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit eine Umfinanzierung vornehmen will, darf dafür nicht mit einer Extra-Gebühr belastet werden. Der Aufwand der Bank für einen Treuhandauftrag ist mit dem Zins abgegolten, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.09.2019, Az. XI ZR 7/19).

Der BGH erklärte solche Gebühren für unwirksam, die für die Bearbeitung von Treuhandaufträgen bei der Ablösung eines Darlehens durch eine andere Bank verlangt werden. Die Bank hatte im BGH-Fall 100 Euro dafür verlangt, dass eine bestehende Grundschuld im Zuge von Treuhandauflagen auf eine andere Bank übertragen wird. Der BGH führte dazu aus, dass eine Bank mit der Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten lediglich eigene Vermögensinteressen wahrnimmt.

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