Verkehrssicherungspflichten eines Vermieters Sogenannte Verkehrssicherungspflichten können in nahezu jedem Lebensbereich auftreten. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, hat die Pflicht, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden anderer zu verhindern.

Derartige Sachverhalte sind z.B. denkbar bei Supermarktbetreibern, die ihren Kundenbereich nicht von Bodenglätte befreien bzw. nicht darauf hinweisen oder bei Arbeitgebern, die nicht für einen sicheren Arbeitsablauf für ihre Arbeitnehmer sorgen. Sogar  Hersteller von Produkten trifft eine solche Pflicht dergestalt, den späteren Benutzer beispielsweise zureichend zu instruieren oder die Produkte zu beobachten. Verletzt der Verkehrssicherungspflichtige diese Pflicht schuldhaft, führen hierdurch entstandene Schäden zu Schadensersatzansprüchen.

Besonders interessant ist, inwiefern derartige deliktische Schadensersatzansprüche (neben vertraglichen) in einem Mietverhältnis entstehen können. Bei einer Wohnraummiete über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kommt der Mieter mit vielen potentiellen Gefahrenquellen in Kontakt.

Alltäglich benutzt der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ggf. einen dazugehörigen Parkplatz, den gemeinsamen Treppenaufgang oder einen Fahrstuhl. Grundsätzlich gilt hier, dass der Vermieter dafür Sorge tragen muss, dass keine Gefahren bestehen, die zu Schäden des Mieters führen können. So muss die Beleuchtung im Treppenhaus funktionieren oder die Zugänge zum Gebäude müssen im Winter von Schnee und Eis befreit werden.

Die Gefahrenfreiheit muss durch den Vermieter regelmäßig kontrolliert werden. Für das Entstehen eines Schadensersatzanspruchs ist es entscheidend, dass der Vermieter diese ihm obliegenden Kontrollpflichten verletzt hat. In der Praxis übernimmt der Vermieter diese Pflichten jedoch in den seltensten Fällen selbst.

Vielmehr delegiert er seine Verkehrssicherungspflichten an z.B. einen Hausmeister, ein Winterdienstunternehmen oder gar an seine Mieter, indem er diesen die Streupflicht überträgt.

Fraglich ist, ob der Vermieter auch dann haftet, wenn er seine Verkehrssicherungspflichten an eine andere Person überträgt und diese das Mietobjekt nicht hinreichend auf Gefahren kontrolliert. Im Rahmen vertraglicher Schadensersatzansprüche würde das sog. Vertretenmüssen derjenigen Person dem Vermieter zugerechnet werden.

Diese sind in aller Regel sog. Erfüllungsgehilfen des Vermieters. Bei deliktischen Ansprüchen trifft den Vermieter nur dann eine Schadensersatzpflicht, wenn er die Person nicht sorgfältig ausgewählt hat. Es verbleibt jedoch eine restliche Kontrollpflicht darüber, ob die delegierte Verkehrssicherungspflicht ausreichend wahrgenommen wird.

Zusammenfassend besteht für den Vermieter also ein hohes Risiko, für Schäden eines Mieters haften zu müssen, die aus Gefahren an dem Mietobjekt hervorgehen. Insofern ist es ratsam, sich vor dem Abschluss eines Vertrags über die Delegation einer Verkehrssicherungspflicht durch einen Rechtsanwalt beraten zu lassen.